fbpx

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

L’accorpamento e il frazionamento degli immobili rappresentano le pratiche più ricorrenti. Il frazionamento e l’accorpamento sono interventi che provocano una variazione del numero di unità immobiliari. Se effettuati correttamente, nell’ambito degli interventi di modifica di un immobile, possono portare a un miglioramento degli spazi e del comfort abitativo. Tuttavia, tali necessità intervengono non solo ai fini di un miglioramento della vivibilità, ma anche all’interno di differenti casistiche, come una divisione ereditaria, la vendita di una porzione di unità immobiliare, per rettificare e sanare un precedente abuso, perché si è acquistata un’unità immobiliare adiacente e in altre e diverse circostanze.

Cenni normativi: le vecchie e le nuove norme

Prima dell’avvento del Decreto Sblocca Italia n. 133/2014, i lavori di accorpamento e frazionamento di immobili, erano considerati a tutti gli effetti degli interventi di ristrutturazione edilizia pesante. Ovvero, tutte le opere interne per l’apertura di comunicazioni tra unità immobiliari distinte, o al contrario, la creazione di tramezzi e divisioni per ricavare da un appartamento più unità abitative, con i connessi lavori per spostare o modificare gli impianti termici, idrici e quant’altro, erano soggetti alla presentazione della vera e propria pratica edilizia. Era quindi obbligatorio il rilascio del Permesso di Costruire e il contestuale pagamento al Comune dei relativi oneri.

Con il nuovo Decreto, invece, come dettato dall’Art. 3, comma 1, lettera b, del D.P.R. 380/2001, i lavori di frazionamento ed accorpamento di immobili sono stati “declassati” quali interventi di manutenzione straordinaria, pertanto ad oggi, per iniziare detti lavori di frazionamento o di accorpamento delle unità immobiliari, è sufficiente una comunicazione di inizio lavori asseverata, nota come CILA.



La comunicazione inizio lavori asseverata (CILA)

Gli interventi di manutenzione straordinaria, quali frazionamenti ed accorpamenti di immobili, sono realizzabili mediante la presentazione della CILA. Questa comunicazione è da trasmettere all’amministrazione comunale di riferimento o allo Sportello Unico dell’edilizia del Comune di riferimento. L’istruttoria è costituita da una relazione tecnica corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato. Egli dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa, né con il committente e assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati, e ai regolamenti edilizi vigenti. E che per essi la normativa statale e regionale, non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Il frazionamento di un immobile

Con il termine frazionamento è inteso il processo che divide un immobile in parti più ridotte, dando vita a due o più unità autonome. Tale processo, a seconda dei singoli casi, può implicare diverse procedure e il rispetto di determinate norme. Ad esempio, potrebbe essere necessario richiedere un permesso edilizio, presentare una Cila o chiedere l’approvazione da parte degli enti locali. Inoltre sono da valutare eventuali procedure, relative al frazionamento delle forniture delle varie utenze, in modo che ogni nuova unità immobiliare ottenuta dal frazionamento, sia adeguatamente servita e indipendente. Inoltre, qualora il frazionamento riguardi un immobile ubicato in un condominio, è sempre necessario consultare il regolamento condominiale.

Frazionamento di un immobile catastale e urbanistico

Esistono due tipologie di frazionamento, catastale e urbanistico. Il primo implica la registrazione presso il Catasto della suddivisione di un immobile in parti indipendenti, operazione che porta all’assegnazione sulla mappa catastale di nuovi subalterni per ciascuna delle nuove unità immobiliari, create con il frazionamento stesso. Il frazionamento urbanistico, invece, riguarda interventi edilizi effettivamente eseguiti, per il frazionamento dell’immobile, che vanno a modificare la pianta originaria depositata in Comune.

Accorpamento di più unità immobiliari

L’accorpamento o fusione catastale è il processo mediante il quale due o più unità immobiliari vengono unite in una singola, e generano dimensioni superiori. La fusione può avvenire solo tra due o più unità contigue, adiacenti, comunicanti o confinanti, che devono fare capo alla medesima proprietà. Questo procedimento, di solito, comporta la modifica delle strutture degli immobili coinvolti, ad esempio mediante eliminazione di pareti divisorie o creando aperture.


Accorpamento e frazionamento immobili. Compra e vendi a livello internazionale con un grande marchio come Reking. Lavora con Re-King nell'ambito immobiliare.

Documenti di cui si ha bisogno per presentare una CILA

Per la presentazione di una CILA serve la documentazione seguente:

  • Atto di proprietà
  • Titolo abilitativo dell’opera (condono e/o progetto edilizio)
  • Relazione e progetto ante/post operam a firma di un Professionista abilitato
  • Reversali e pagamenti dei diritti di segreteria e sanzioni (se intervento in sanatoria)
  • DURC impresa esecutrice (Documento Unico Regolarità Contributiva)

Costi e Tempi per una Certificazione di Inizio Lavori Asseverata

Tempi necessari per una CILA in caso di accorpamento o frazionamento

Le tempistiche sono variabili a seconda della dimensione degli immobili da fondere o dividere. In generale occorrono dieci giorni lavorativi.

Costi necessari per una CILA in caso di accorpamento o frazionamento

Il costo per la realizzazione di una CILA per frazionamento o accorpamento varia da Euro mille a Euro millecinquecento più IVA oltre bolli (e sanzioni comunali nel caso sia eseguita in sanatoria)

Cosa significa frazionare un immobile?

Significa suddividere un’unità immobiliare in una o più parti

Cosa significa accorpare un’immobile?

Significa unire uno o più immobili, che siano contigue, adiacenti, comunicanti o confinanti

Quali sono i costi per una pratica di accorpamento o frazionamento di un immobile?

Varia da Euro mille a Euro millecinquecento più IVA oltre bolli


0 Comments

Commenta