Conseguenze casa in affitto non a norma
Casa in affitto non a norma. Cosa succede al contratto di affitto qualora la casa oggetto di affitto non è a norma sotto i profili di agibilità, abitabilità o abusivismo?
Cosa dice la cassazione
Relativamente alla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, la Cassazione si è più volte pronunciata riguardo al rapporto che si viene a determinare tra il godimento della cosa locata e la mancanza di un titolo idoneo a garantire la destinazione d’uso della stessa. Sostenendo che il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in un’illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato. Ma non comporta l’invalidità del contratto di locazione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati, ciascuno da proprie norme.
In materia locativa, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili — ovvero alla abitabilità dei medesimi — non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.
La disciplina edilizia ed urbanistica
Casa in affitto non a norma. L’eventuale non conformità dell’immobile locato secondo la disciplina edilizia ed urbanistica, non determina l’illiceità dell’oggetto in base all’art. 1346 c.c. Che non deve essere riferito al bene in sé, e dunque alla condizione giuridica abusiva o meno dell’immobile, locato in relazione alla vigente disciplina normativa edilizia ed urbanistica. Ma alla prestazione, e dunque al contenuto dell’atto di autonomia negoziale. Nel rapporto locativo deve individuarsi, secondo lo schema legale, nella concessione in godimento dell’immobile, dietro pagamento del corrispettivo. Nonché qualora il conduttore sia messo al corrente dello stato dell’immobile, l’eventuale omessa concessione delle autorizzazioni urbanistiche all’utilizzo non sono di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio.
Conclusioni
E’ consigliabile che nei contratti di locazione si ponga la necessaria attenzione riguardo alle disposizioni in materia urbanistica ed edilizia. Evitando di inserire clausole riguardanti la conformità del bene a tali normative, ivi compresa la presenza dell’agibilità. E questo senza averne prima verificato la rispondenza. Ovvero dei precisi obblighi da parte del locatore di provvedere al rilascio dell’agibilità.
Nel dubbio, il conduttore deve dare espressamente atto di essere a conoscenza della mancanza dell’agibilità. E accettare consapevolmente l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
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