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Meglio gestire una casa vacanza in forma imprenditoriale oppure no? Vantaggi e svantaggi. A chi rivolgersi per la gestione delle locazioni brevi? Cosa si rischia affittando in nero le case vacanza nel Salento? Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola.

Un mercato ormai saturo come quello delle locazioni brevi può portare a risvolti anti economici qualora l’amministrazione finanziaria decidesse di approfondire il fenomeno. E con l’introduzione della DAC7, la questione diventa sempre più annosa. Perché i portali delle multinazionali abusive americane che trattano affitti brevi dovranno comunicare i dati catastali, fiscali e contabili di ogni operazione di prenotazione effettuata.

Le stesse multinazionali che il governo con la legge 50 del 2017 ha stabilizzato come intermediarie. Solo ai fini fiscali, senza considerare e sicuramente conoscere la norma che gli intermediari veri li istituisce. Ossia la legge 39/1989, in palese contrasto tra l’altro, e senza nulla ottenere in termini di gettito fiscale, oggi vengono ricomprese nella norma della DAC7.

Di capriole i governi nazionali e regionali ne hanno fatte diverse, senza mai sortire nulla. Se non un favoreggiamento dell’evasione delle multinazionali. La crescita esponenziale di soggetti impreparati ed abusivi, a danno dell’economia nazionale. Della promozione del territorio, delle strutture alberghiere, delle agenzie immobiliari e della stessa proprietà privata.

Altra cavolata è la norma che istituisce il codice identificativo regionale. A cosa serve un codice identificativo se per ottenerlo, basta inserire dati falsi?

Chi dovrebbe controllare ossia i vigili, non lo fanno e nemmeno sono preparati per farlo. Una barzelletta italiana dunque, utile solo per danneggiare l’economia nazionale e a prepararsi a controlli maggiori!

Pertanto conoscere bene le norme che regolano la locazione turistica breve è cosa buona e giusta. Perché aiuta a proteggere il proprio business e il bene immobile.

Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola

Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola

Anzitutto bisogna sgombrare il campo da affermazioni da social, quali gli acronimi CAV e LT. Affermazioni che vorrebbero indicare in CAV la casa vacanza gestita in forma imprenditoriale, e in LT la locazione turistica privata. L’acronimo CAV può si, essere speso per indicare una casa vacanza gestita in forma imprenditoriale. Ma non per essere differenziato da LT, in quanto LT (locazione turistica) è una pratica commerciale insita anche nella gestione imprenditoriale.

Va precisato che la denominazione di Casa Vacanza spetta solo ed esclusivamente alla gestione imprenditoriale e alla gestione tramite un’agenzia immobiliare e solo secondo un particolare contratto. Tali affermazioni hanno preso piede nel 2017, con il decreto legge 50/2017, il quale stabilisce la cosiddetta cedolare secca, ossia un’ Irpef fissa al 21% anche per le locazioni turistiche brevi tra persone fisiche. In molti, non addetti al settore, improvvisandosi tali, hanno confuso la terminologia “tra persone fisiche”, collegandola all’acronimo LT, e attribuendo a questo termine un’esclusività operativa, specifica per le locazioni brevi tra privati, differenziando tale operatività dalla CAV.

La norma, non stabilisce assolutamente questo, ma indica una quota Irpef fissa per i soli contratti di locazione turistica breve tra privati, escludendo le locazioni turistiche effettuate nella gestione imprenditoriale. Non stabilisce nulla al riguardo di chi opera in forma imprenditoriale, in quanto chi opera con tale formula è soggetto a fatturazione e sconta il 10% di Iva su ogni contratto di locazione, e l’Irpef ordinaria in dichiarazione dei redditi.

La locazione turistica di un immobile, avviene per mezzo di un contratto denominato di locazione turistica, mediante il quale, le parti conduttore e locatore, normano, stabilendo il rapporto di locazione di un bene immobile, per un determinato periodo che può essere breve o meno. Quando trattasi di breve periodo, possiamo parlare di locazione turistica breve. L’oggetto del contratto di locazione turistica breve può essere un immobile a uso turistico gestito in forma imprenditoriale o meno. Pertanto il termine, o meglio l’acronimo “LT” non definisce una locazione secondo una gestione non imprenditoriale, ma è una pratica commerciale che determina le obbligazioni all’interno di uno schema contrattuale, atto a stabilire i rapporti di locazione e conduzione a determinate condizioni.

Che l’immobile a uso turistico sia gestito in forma imprenditoriale o meno, il contratto di locazione è sempre obbligatorio ed è l’unico strumento giuridico atto a normare tale rapporto. Diversamente, chi gestisce l’immobile a uso turistico sotto forma imprenditoriale, non dovrebbe contrattualizzare? Ipotesi, che non trova fondamenta nella nostra disciplina.  

Pertanto, la gestione di immobile a uso turistico non necessita di essere effettuata in forma imprenditoriale, se l’immobile è locato occasionalmente, diversamente è obbligatoria la gestione in forma imprenditoriale. (Per approfondire sulla normativa cliccare QUI)

Cosa si intende per occasionalità nella locazione turistica? Si intende una non abitualità nella locazione breve e un limite temporale di 30 giorni all’anno. Lo stesso limite previsto per il lavoro occasionale, dove l’occasionalità è normata. Attenzione però a questo dato, in quanto l’amministrazione finanziaria potrebbe definirlo sulla scorta di altri elementi, come appunto l’abitualità, la calendarizzazione dell’offerta di locazione corredata dal listino prezzi e dai servizi collegati, dalla denominazione, dalle recensioni, dal sito web, dal codice identificativo e da numerosi altri parametri, ormai a disposizione dell’amministrazione finanziaria. Le locazioni che viaggiano sulla rete, e le transazioni finanziarie sono elementi importanti per determinare un percorso.

Operare la gestione in forma imprenditoriale non è sinonimo di maggiori imposte, dipende dal numero di immobili, dalla temporalità e dalla modalità con cui le locazioni sono effettuate.

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Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola

Circa il Codice Identificativo, il suo ottenimento non corrisponde al poter operare in forma imprenditoriale? Assolutamente no! Serve solo a controllare un fenomeno, verificando le irregolarità. Registrarsi per ottenerlo e poi operare in maniera non occasionale, rappresenta una ulteriore prova per l’amministrazione fiscale. In fase di accertamenti, come già sta accadendo, il codice identificativo si traduce in una sorta di autodenuncia. Per coloro, e sono in tanti ad averlo ottenuto faziosamente, rappresenta un pericolo che sfocia nella natura penale.

Conviene quindi operare la locazione turistica sull’immobile a uso turistico in forma non imprenditoriale oppure in forma imprenditoriale? Cosa cambia nella tassazione?

Proviamo quindi con degli esempi a comprendere meglio la vicenda e a stabilire cosa conviene o meno dal lato della rendita che ne deriva.

Esempio 1 – Gestione non imprenditoriale e occasionale:

Ipotizzando 20 prenotazioni per un totale di € 10.000, ottenute tramite un portale di prenotazione. In base al decreto legge 50/2017, si è soggetti alla tassazione semplificata dell’Irpef al 21%. Se si opta per tale applicazione, diversamente si è soggetti alla tassazione ordinaria. Considerando, il costo Irpef, la commissione del canale e  l’Iva al 22% sulla percentuale di commissione del portale di prenotazione,  dall’importo di 10.000 Euro di prenotazioni sottraendo il costo per la percentuale di Irpef del 21%, la commissione del 15% e l’Iva al 22% sulla commissione, avremo come risultato: € 10.000 – € 1.500 di commissione canale, – € 330 di Iva calcolato sulla commissione, e – € 2100 quale imposta Irpef = Rendita di € 6070,00.

Tra i costi simulati, mancano degli altri, come le utenze, le pulizie, le imposte e via di seguito, diversamente la rendita sarebbe ancora più bassa.

Esempio 2 Gestione imprenditoriale, non occasionale:

Ipotizzando 20 prenotazioni per un totale di € 10.000, ottenute tramite un portale di prenotazione. Si è soggetti alla tassazione ordinaria dell’Irpef al 27% per redditi fino al 15001,00. Bisogna precisare che la base imponibile dalla quale calcolare la tassazione non sarà di 10.000 Euro. Come per l’esempio precedente, ma sarà data dalla sottrazione dei costi sul totale delle prenotazioni. Inoltre l’Iva sulla commissione del portale internazionale, essendo in reverse change, è azzerata. Il calcolo è differente, rispetto ad una gestione non imprenditoriale e occasionale. Dall’importo totale delle prenotazioni, bisogna sottrarre i costi, quali il costo del canale. E anche quelli relativi alle utenze, alla pulizia degli ambienti, alla manutenzione e via di seguito.

Per brevità, considereremo solo il costo del canale di prenotazione: dall’importo di 10.000 Euro, sottraiamo 1.500 Euro, e sul risultato, di 8.500 Euro, calcoleremo l’Irpef al 27%, che sarà di 1.807. € 8.500 – € 1.807 = Rendita € 6693,00.

Considerando gli esempi, e considerando solo la sottrazione di un costo, nella gestione imprenditoriale, la rendita è superiore. In una gestione imprenditoriale, provando ad inserire altri costi, come le utenze, le pulizie, i lavaggi della biancheria, i costi di IMU e TARI, i costi di un software, ecc, la base imponibile sarebbe ancora più bassa e di conseguenza anche l’IRPEF, verrebbe calcolata su una base inferiore, risultando, il suo calcolo più basso.

Attenzione, perché i costi sono quasi uguali per entrambe le gestioni, e potrebbero essere più bassi nella gestione occasionale, se questa fosse tale. Ovvio, però, che nella gestione imprenditoriale, vanno considerati i costi contributivi e della consulenza contabile di un commercialista, fattori incisivi nel calcolo della rendita. La considerazione di tali costi, aggiunti ai restanti, in località dove la richiesta di immobili a uso turistico è concentrata solo in tre mesi l’anno, rende la gestione occasionale e non imprenditoriale, maggiormente redditizia.

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Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola.

Ma la redditività, non si collega con il rispetto delle norme fiscali e amministrative. E l’amministrazione finanziaria, in fase di controllo, analizzando le irregolarità, potrebbe sanzionare in modo tale che ciò che apparentemente sembrerebbe redditivo. Nella realtà e nel rispetto delle regole, non lo sarebbe assolutamente. Ed è secondo questa verità che la gestione imprenditoriale, rende meglio. Il rischio di esporre il proprio business e la propria proprietà immobiliare a delle beghe burocratiche, farebbe svanire ogni idea di introito da un momento all’altro. L’utilizzo del condizionale, è legato al fatto che se dovesse diventare condizione essenziale di controllo da parte dell’amministrazione fiscale, tali circostanze sarebbero reali.

L’amministrazione fiscale potrebbe commisurare sanzioni, prendendo come riferimento i 5 anni precedenti se si è dichiarato male. O comunque si è dichiarato qualcosa, e fino a 7 anni precedenti, qualora non si fosse dichiarato nulla. Inoltre si aprirebbe la partita iva d’ufficio. In tal senso, qualcosa si sta già muovendo!

Quindi vale davvero la pena rischiare di locare il proprio immobile in maniera occasionale sapendo di svolgere un’azione contraria alle norme? No, non vale assolutamente la pena! E bisogna fare attenzione ai terzi che cercano di incentivare questo.

A chi non rivolgersi per la gestione del proprio immobile a uso locazione breve!

L’intermediazione in ambito immobiliare, in Italia, è stabilita con la legge 39/1989, la quale abilita la professione di agente immobiliare. Gli unici attori, abilitati dalla legge sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari. Figure come property manager, agenzie di viaggio, imprenditori vari, non hanno nulla a che fare con l’intermediazione. E non bisogna mai affidare a questi soggetti i propri immobili, per l’intermediazione di una locazione breve.

Tra l’altro le figure di property manager, non esistono nel nostro ordinamento giuridico. E sono equiparabili a chi gestisce la propria proprietà o le proprietà di terzi e dove la gestione non deve essere confusa con la mediazione. La quale è stata già chiarita. Circa i contratti, “vuoto per pieno”, a parte la loro illegalità, in quanto nulla hanno a che vedere con la gestione di un immobile a uso turistico, portano a questioni di rilievo penale. Attenzione alla possibilità di ricevere prenotazioni facili dai portali immobiliari, in quanto non essendo abilitati all’intermediazione secondo la legge 1989/39, sono abusivi ed illegali, e le sanzioni spettano anche a chi si è servito di costoro.

Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola

Locazioni brevi in nero: Come mettersi in regola.

E allora esiste un modo per operare correttamente le locazioni turistiche brevi senza aprire la partita Iva e senza delegare attori illegali? Il metodo per operare correttamente esiste, ed è nella possibilità di operare per il tramite di un’agenzia immobiliare. Solo le agenzie immobiliari, possono operare con un particolare schema contrattuale. Il quale attribuisce all’immobile la connotazione di casa vacanza e una gestione imprenditoriale non occasionale.

In questo modo non serve aprire la partita iva, non serve presentare una scia al comune, non serve fare nulla. Se non ovviamente essere in regola dal punto di vista urbanistico con il proprio immobile.

La rendita che si riceve dall’agenzia immobiliare e priva di imposte e tasse, in quanto è quest’ultima che vi ha provveduto. La rendita generata, sarà sicuramente maggiore rispetto a quella generata con una propria partita iva. Anche rispetto ai rischi di contrarre una prenotazione facile dai vari canali abusivi.  

In questo modo, ci si può mettere in regola con il proprio immobile ad uso casa vacanza. Proteggendo la propria proprietà privata e il business! Locazioni brevi in nero: Ecco come mettersi in regola!


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