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Locazioni brevi oltre i 30 giorni complessivi e per max 4 immobili scatta la presunzione di imprenditorialità

Locazioni brevi e requisito imprenditorialità. Una disposizione introdotta dal comma 595 della Legge di Bilancio 2021 stabilisce il limite dimensionale delle locazioni brevi, oltre il quale il relativo reddito si deve ritenere conseguito in regime di impresa. Tale disposizione potrebbe apparire di apparente semplice applicazione ma ci sono alcune criticità.

Locazioni brevi e requisito imprenditorialità – Il Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50

Il Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 al suo articolo 4 (Regime fiscale delle locazioni brevi) regola tale materia. Inquadrando le locazioni brevi nei contratti stipulati da persone fisiche che hanno una durata fino ad un massimo di 30 giorni. Anche se comprendenti servizi accessori di pulizia e forniture di biancheria.

E questo

…direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Ai redditi derivanti dai contratti stipulati dal 1° giugno 2017, come indicato al comma 2 dello stesso articolo, si lascia inoltre la possibilità di scegliere anche l’eventuale applicazione della cedolare secca al 21%.

Da rilevare, che il comma 3 consente di applicare le predette disposizioni, non solo ai contratti stipulati dal proprietario dell’immobile interessato. Ma anche a figure terze, come nel caso di sublocazione, o dai comodatari che locano l’immobile, sempre alle condizioni sopra indicate.

Locazioni brevi e requisito imprenditorialità – Il comma 595 della Legge 178/2020 è ora intervenuto stabilendo quanto segue

595. Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta locati per un periodo massimo di 30 giorni. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione

Locazioni brevi e requisito imprenditorialità

Locazioni brevi e requisito imprenditorialità – Il vuoto normativo

In questo modo è stato riempito il vuoto normativo derivante dalla mancata approvazione del regolamento. Che su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze, doveva definire, come indicato al comma 3 bis del dl 50, ora abrogato dal comma 596 della Legge di Bilancio 2021:

… i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni, in un anno solare che deve essere di massimo 30 giorni

Locazioni brevi e requisito imprenditorialità – Quando scatta il requisito dell’imprenditorialità

Pertanto destinando a locazione breve, anche per un solo giorno, oltre i 30 globali consentiti, non necessariamente in contemporanea con gli altri quattro, e/o locando un quinto appartamento, si attiva il regime imprenditoriale.

Inoltre, possono sorgere alcune criticità interpretative quando il titolare dell‘immobile non si interessi in prima persona delle locazioni e dei rapporti con i conduttori, affidando a terzi la gestione del servizio in propria vece.

L’affidamento delle locazioni alle agenzie immobiliari utilizzando un determinato format contrattuale, specifico per i soli agenti immobiliari, permette di superare quanto fin qui narrato.

Faq

Domande e risposte

Quando scatta il requisito di imprenditorialità nelle locazioni brevi?

Dopo i quattro immobili in base a una disposizione introdotta dal comma 595 della Legge di Bilancio 2021

Cosa significa occasionalità nelle locazioni brevi?

Che l’immobile non può essere affittato in maniera continuativa, calendarizzando l’offerta locativa. L’occasionalità deve essere intesa come una circostanza e non come una ricerca o un’offerta turistica con listino prezzi.

Se affitto entro i 30 giorni resto nell’occasionalità?

Non è corretto, perché non l’occasionalità non si basa su un tempo, ma su una circostanza non ricercata. E dipende molto dalle modalità.

Se prendo in affitto un immobile, posso subaffittarlo come locazione breve?

Assolutamente no. Non si tratterebbe di locazione occasionale, ma di circostanza voluta e quindi imprenditoriale.

Con contratto vuoto per pieno posso gestire delle locazioni brevi?

Il contratto vuoto per pieno è un contratto tipico dei tour operator e nulla ha a che vedere con l’attività delle locazioni brevi. Anzi è illegale.

Un’agenzia viaggi si può occupare di locazioni brevi?

Assolutamente no. La materia riguarda solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari. Un’agenzia viaggi dettagliante deve vendere i pacchetti redatti dalle agenzia viaggi tour operator, prenotare servizi ferroviari, aeroportuali, marittimi, vendere biglietti per attività di svago come per esempio i concerti.

Chi ha partita iva di gestione conto terzi, può occuparsi di affitti brevi?

No, assolutamente. La gestione non deve essere confusa con l’intermediazione. Sono due ambiti differenti. Nella gestione, si gestiscono le direttive dei proprietari, come per esempio occuparsi di chiamare i manutentori, di incassare eventuali canoni di locazione, derivanti dalle prenotazioni effettuate dai proprietari o dalle agenzie immobiliari.

Chi deve controllare le locazioni brevi abusive?

La materia è di competenza dei vigili

Se ho il codice identificativo, posso ricevere locazioni brevi?

Si possono ottenere locazioni brevi solo occasionali. Non bisogna confondere il codice identificativo con la partita iva e la gestione imprenditoriale. Il codice serve proprio a monitorare l’abuso del numero delle locazioni occasionali.

Se una casa per vacanza ha il codice identificativo è regolare?

Il codice identificativo non stabilisce una regolarità. Inoltre è facilmente ottenibile senza alcun controllo oppure replicabile copiandolo da altre strutture. L regolarità urbanistica di un immobile, non è accertabile tramite il codice identificativo.


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