Normativa nazionale case vacanza

Normativa nazionale case vacanza da rispettare per adibire un unità immobiliare a casa vacanza in forma imprenditoriale oppure occasionale.

La normativa nazionale circa la casa vacanza gestita in forma imprenditoriale viene demandata all’organizzazione regionale interna alla legge quadro sul turismo. La regione recepisce la normativa nazionale e la equipara a quella regionale a seconda delle esigenze di ogni singola regione. Successivamente le provincie, nell’esercizio delle funzioni delegate, osservano le direttive e gli atti di programmazione, indirizzo e coordinamento emanati dalle giunte regionali. 

Saranno poi i comuni a predisporre la modulistica e i nulla osta necessari all’espletamento dell’attività e relativo controllo.

La normativa di riferimento si inquadra all’interno della  Legge  quadro  nazionale  sul  turismo  n°  217  del 1983. Ed è relativa solo alla gestione in forma imprenditoriale anche per una sola unità immobiliare, quest’ultimo aspetto variabile da regione a regione.

Si consideri che la ricettività nella casa vacanza negli ultimi anni ha registrato un considerevole incremento di presenze, rappresentando una vera e propria alternativa all’offerta di tipo alberghiero. Alternativa che in molti casi è sleale, perché non sempre le case vacanza gestite non in forma imprenditoriale, hanno ottenuto il relativo certificato di agibilità. Non essendo cosi idonee all’uso abitazione previsto dalla normativa nazionale e non rispettando il requisito dell’occasionalità, locando per periodi superiori ai consentiti.

Locando in nero si è sicuramente più concorrenziali rispetto a chi è regolare, anche nello stesso settore della casa vacanza e soprattutto grazie alla irregolarità dei portali immobiliari che effettuano mediazione sleale e abusiva, il fenomeno è cresciuto a dismisura, permettendo a chiunque di pubblicare e pubblicizzare.

Diverso sarebbe, se ad occuparsi di affitti turistici in case vacanza sarebbero solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari. Perché se cosi fosse ogni proprietario dovrebbe rispettare la normativa, e non avendo altre possibilità di pubblicizzare dovrebbe attenersi alla normativa. Con il risultato di un turismo di qualità, rispettoso delle regole. E senza alcuna concorrenza sleale nei confronti dei B&B e delle strutture ricettive in generale. Vediamo quindi alcuni aspetti importanti che regolamentano l’attività di Casa Vacanza.

La casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. Importante sapere che la terminologia “casa vacanza” è attribuita solo a chi effettua tale attività in maniera professionale e quindi con partita iva. (Questa legge è stata abrogata demandando il potere legislativo a ogni regione. Le regioni hanno inglobato il contenuto della ex legge.)

Nella gestione non imprenditoriale o occasionale cosi come nella gestione imprenditoriale valgono le regole tecniche come per la civile abitazione. Requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni. E questo significa che le Case Vacanza debbono aver ottenuto il Certificato di Agibilità.

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità”, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale! 

Alcune regioni applicano oltre alla “occasionalità” anche il criterio del numero minimo di unità immobiliari possedute come case vacanza, superato il quale, bisogna optare obbligatoriamente per la gestione in forma imprenditoriale.

La forma del contratto scritto tra le parti locatore e conduttore è obbligatoria. Cosi come prevede l’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 previa nullità. Il contratto di locazione è disciplinato dalla legge 431/1998 artt. 1571-1654 e successive modificazioni.

Pertanto, prima di far sottoscrivere un contratto di locazione turistica bisogna attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità). Con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. I contratti inferiori ai 30 giorni non devono essere registrati come previsto dalla legge, resta comunque facoltà delle parti registrarli.

Circa la fiscalità nella gestione occasionale o in forma non imprenditoriale i fitti percepiti devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi. Mentre per la gestione in forma imprenditoriale essendo titolari di partita iva si presenta il modello unico.

NORME DA RISPETTARE PER GESTIRE UNA O PIU’ CASE VACANZA “OCCASIONALMENTE” E NON IN FORMA IMPRENDITORIALE:

1. Non deve essere presentata alcuna domanda al comune, bisogna solo possedere un immobile in regola con le normative vigenti e ad uso abitativo. Il certificato di agibilità è obbligatorio;
2. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri. I quali faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
3. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi (consigliato) tutelando il proprio bene. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni.
4. Farsi accreditare dalla questura competente per provincia, la quale rilascerà le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.

NORME DA RISPETTARE PER GESTIRE UNA O PIÙ CASE VACANZA IN FORMA IMPRENDITORIALE:

1. Presentare una domanda all’ufficio tecnico del comune di ubicazione delle unità abitativa che si vogliono adibire a case per vacanza indicando gli estremi del certificato di agibilità e corredando la domanda di una relazione tecnica-illustrativa indicante l’ubicazione e le caratteristiche degli immobili. Il certificato di iscrizione alla sezione speciale del registro esercenti commercio REA previsto dall’art.5 della legge 217 del 1983, copia delle ricevute di versamento delle tasse sulle concessioni a norma della vigente legislazione in materia secondo la legge regionale quadro sul turismo della propria regione. Nella domanda dovranno essere dichiarati i prezzi minimi e massimi della locazione in base al periodo e al numero di persone ed esporli nell’unità immobiliare assieme ad una pianta dell’immobile. Importante consultare sempre la legge quadro della propria regione;
2. Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati. I tecnici sono i geometri, gli architetti e gli ingegneri. I quali faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica, per poi trasmetterli telematicamente in regione. Cosi come prevede la normativa. Presso la nostra agenzia immobiliare è possibile ottenere il certificato energetico perché siamo convenzionati con diversi tecnici;
3. Contrarre una polizza assicurativa conto terzi per tutelare il proprio bene e gli ospiti da eventuali danni derivanti dalla locazione. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa;
4. Farsi accreditare dalla questura per la registrazione degli ospiti secondo la legge antiterrorismo. La questura competente per provincia rilascerà al proprietario della casa vacanza le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti. La registrazione dovrà essere effettuata anche se l’ospite si ferma meno di 24 ore cosi come prevede la stessa questura.

Successivamente la casa vacanza è idonea a ricevere i primi ospiti. Facendo però attenzione a registrare ogni ospite non solo alla questura tramite il servizio “alloggiati web” ma anche all’Istat per la rilevazione delle presenze come previsto dall’ Art.7 del D.lgs 322/1989 e dal D.P.R 19/07/2013 sia che si tratti di gestione occasionale non imprenditoriale o che si tratti di gestione imprenditoriale. Qui la circolare ISTAT n° 14 del 3 marzo 2015: Leggi

La circolare relativa alla rilevazione e gli allegati tecnici sono disponibili al link : http://www.istat.it/it/archivio/15073.

I SOGGETTI CHE POSSONO MEDIARE UNA CASA VACANZA – BISOGNA SEMPRE AFFIDARSI AGLI AGENTI IMMOBILIARI

Tutti gli affari immobiliari che riguardano la vendita, la locazione, gli affitti e/o la vendita di rami aziendali sono normati dal codice civile. E riguardano solo chi è regolarmente iscritto con la qualifica di agente immobiliare abilitato dalla locale camera di commercio e con posizione iva aperta.

I soggetti che possono pubblicizzare e mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari. Cosi come prevede la normativa nazionale di riferimento (Legge 3 febbraio 1989 n°39) agli Artt. 1754,1755,1756,1757.1758,1759,1760,1761,1762,1763,1764,1765 e Art. 2950 del codice civile. Nessun altro soggetto è abilitato a farlo.

Effettuare una prenotazione ad un soggetto diverso dall’agente immobiliare e/o tramite siti web pubblicitari è molto rischioso, illegale, e la vacanza potrà essere rovinata.

Illegale perché secondo l’articolo 1754 del c.c. “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e il mediatore è solo l’agente immobiliare! I vari portali pubblicitari, non mettono forse in relazione due o più persone per la conclusione di un affare?

Lo fanno tramite la pubblicità. Lo stesso mezzo degli agenti immobiliari e quindi sono dei mediatori irregolari, inoltre non rilasciano alcuna garanzia come è obbligato a fare l’agente immobiliare. Per questo sono abusivi! Troppo facile prendere soldi senza rilasciare garanzie!

L’agente immobiliare è una figura terza e imparziale nei confronti di ambe le parti, ed è proprio questa imparzialità che fa la differenza. I proprietari di casa vacanza credono che il loro bene sia il migliore, il più funzionale perché non hanno la giusta obiettività. Non conoscono cosa cerca il vacanziere, quali standard, qual è il mercato e la normativa di riferimento, fattore molto importante.

La figura dell’agente immobiliare rassicura e garantisce, è pronta ad intervenire, ad assistere finché la vacanza sia assicurata.

QUALI RISCHI INCONTRA IL PROPRIETARIO DI UNA CASA VACANZA PUBBLICIZZANDOLA DA SOLO?

Alcuni proprietari di casa vacanza credono che pubblicizzando l’immobile per conto proprio, fa si che venga raggiunto un risultato economico migliore. Credono che cosi facendo, il cliente prenoti più facilmente senza ostacoli burocratici. E il tutto magari sulla buona fede, senza un contratto e regole precise.

Non c’è ragionamento più sbagliato e un proprietario in regola con il proprio immobile non lo farebbe mai. Le insidie che nasconde questo settore sono le più svariate. Basti solo pensare alle molteplici sfaccettature, che rappresenta un settore come la casa vacanza. In termini di servizi, che dovrà essere in grado di erogare all’utenza.

La casa vacanza è inquadrata come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983. E anche se è gestita in forma occasionale o non imprenditoriale comunque deve rispettare determinati standard. Non bisogna mai improvvisare, perché quando meno te la aspetti arriva la batosta.

Affidarsi a chi di dovere e quindi ad un’agente immobiliare conviene sempre! 

Sarà lui il garante, la figura terza che farà rispettare le regole ad entrambe le parti per la buona riuscita della vacanza!

Affidarsi e farsi sempre consigliare dal proprio agente immobiliare e un dovere!

QUALI RISCHI PRENOTANDO TRAMITE UN SITO WEB PUBBLICITARIO?

(PRENOTARE AGLI ABUSIVI E’ PERICOLOSO)

Premesso che i soggetti abilitati a mediare la casa vacanza sono solo ed esclusivamente gli agenti immobiliari si evince chiaramente che ogni altro soggetto che pubblicizza case per vacanza oltre ad essere abusivo è anche illegale! In Italia sono tantissimi i portali web che propongono case vacanza direttamente dai privati e questi portali web non verificano mai la proprietà dell’immobile, non verificano mai la corretta applicazione delle normative in tema di casa vacanza e chiunque può pubblicare un annuncio. Non esiste alcuna sicurezza e nessuna tutela prenotando da questi soggetti! 

Molti di questi portali avvertono di eventuali rischi e quant’altro quando in realtà il pericolo sono proprio loro. Il loro unico scopo è il business, indicizzano i loro siti web per generare più traffico, propongono altro tipo di pubblicità, incassano e basta. Alcuni vogliono anche essere pagati non solo da chi pubblica ma anche da chi prenota. Mediazione sleale allo stato puro! Ma allora perché ci sono cosi tanti siti web che propongono annunci di case vacanza? Perché è difficile controllare la rete e chi di dovere non fa il proprio lavoro! E quindi se un sito web che non è di un’agenzia immobiliare mi chiede dei costi io devo pagarli? No assolutamente, si è in presenza di una truffa, di una provvigione mascherata! Quindi potrei correre dei rischi? Si, si corrono rischi nel 99% dei casi! Solo un’agenzia può chiedervi la provvigione sulla mediazione e nessun altro!

ECCO I PRINCIPALI 4 RISCHI:

• Dietro ad un annuncio pubblicitario si nasconde un proprietario che pubblicizza male e/o non rispetta alcuna normativa, l’abusivo che non può esercitare, il truffatore seriale!
• La casa vacanza non dispone delle autorizzazioni necessarie o non è idonea e l’imprevisto è dietro l’angolo!
• Gli anticipi vengono versati a gente che non si conosce e che non garantisce!
• LA VACANZA E’ ROVINATA!

PRENOTARE TRAMITE UN’AGENZIA IMMOBILIARE AZZERA TUTTI I RISCHI (LA VOSTRA VACANZA E’ SALVA COSI COME I SOLDI VERSATI!)

E se l’agenzia immobiliare sbaglia? Anche noi agenti immobiliari sbagliamo, siamo umani! La differenza è che se un’agente immobiliare sbaglia ne risponde direttamente in ambito civile e penale con gravi conseguenze sul proseguo della professione. Quindi l’agente immobiliare evita di sbagliare! E’ sempre importante rivolgersi ad agenzie immobiliari specializzate negli affitti turistici, ad agenzie che svolgono questo lavoro da anni. E che sono radicate sul territorio cosi sono anche pronte ad intervenire qualora l’immobile presenti problematiche in sostituzione del proprietario.

Ricordate solo l’agente immobiliare regolarmente iscritto può trattare l’affare immobiliare. Sia esso in vendita sia esso in locazione e la casa vacanza e roba da agenti immobiliari!

COME RICONOSCERE UN REALE AGENTE IMMOBILIARE SU INTERNET?

Un agente immobiliare lo si riconosce sempre e quando si hanno dei dubbi basta digitare il portale www.registroimprese.it ed inserire il nome e cognome dell’agente o della società, il riscontro è immediato e qualora sussistano ancora dei dubbi basta contattare la locale camera di commercio per essere rassicurati! 

Un’altra rassicurazione è il sito web sul quale deve essere indicata la partita iva e altri dati affinché sia facilmente individuabile il soggetto o la società che sta trattando l’affare immobiliare, se non è un’agente immobiliare, diffidate subito! Anche sulla proprietà del sito web si possono immediatamente effettuare le indagini, basta digitare l’indirizzo http://www.nic.it/ e inserire l’indirizzo del sito web. Se ci sono incongruenze tra le verifiche effettuate, diffidate e denunciate tutto alle autorità, siete in presenza di una truffa!

Sappiate che l’agente immobiliare è incompatibile con tutte le professioni, può fare solo l’agente immobiliare!