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La tassazione della plusvalenza in fase di compravendita immobiliare si verifica in alcuni casi, quando rispetto al prezzo di acquisto, in fase di rivendita si ottiene un ricavo.

La disposizione della tassazione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Plusvalenza nella compravendita immobiliare, tassazione plusvalenza bonus 110.

Nelle compravendite immobiliari non tutte le operazioni sono soggette alla tassazione della plusvalenza, perché in determinati casi si è esenti dal pagamento dell’imposta.

Circa l’aliquota per il calcolo dell’imposta, dal 2020 è aumentata dal 20% al 26% anche per le compravendite di immobili oggetto del superbonus 110.

Per gli immobili oggetto di ristrutturazione da superbonus 110, in fase di compravendita, la plusvalenza è calcolata non su 5 anni, ma su 10 anni dalla data di acquisto dell’immobile. La finestra temporale è allungata dalla legge di bilancio del 2023, valevole per il 2024, prevedendo l’aggiunta del 50% del costo della ristrutturazione al prezzo di acquisto dell’immobile, da utilizzare come base per il calcolo della plusvalenza in fase di compravendita.

Che cos’è una plusvalenza immobiliare

La plusvalenza è il maggior valore oggetto di introito in fase di compravendita immobiliare. L’amministrazione fiscale considera la plusvalenza non un reddito derivante da capitale investito o da lavoro, ma un reddito diverso.

Come si calcola una plusvalenza immobiliare

La plusvalenza è data dalla differenza tra quanto si incassa dalla vendita di un immobile e il costo di acquisto. A questo importo e prima di applicare l’aliquota del 26%, l’amministrazione finanziaria permette di dedurre questi costi:

  • costi e tasse per l’acquisto della casa;
  • costi per l’onorario del notaio e ogni altra spesa sostenuta in sede di acquisto come quelle per l’intermediazione immobiliare;
  • eventuali spese di manutenzione straordinaria.

Calcolo plusvalenza in fase di compravendita immobiliare

Ipotizzando l’acquisto di un immobile a 100.000 mila euro, e ulteriori 2.000 mila euro di costi per il notaio e 1.000 euro di imposte: rivendendolo a 130 mila euro, la plusvalenza tassabile è di 27 mila euro. Questo perché dall’incasso della compravendita bisogna dedurre oltre il costo della compravendita precedente anche il costo per il notaio e le imposte.

Esempio: (incasso dalla vendita € 130.000 – costo di acquisto € 100.000 – costi notarili € 2.000 – imposte € 1.000 = imponibile da tassare € 27.000).

E’ possibile dedurre anche i costi per i lavori di ristrutturazione. Se durante il periodo di possesso dell’immobile sono stati eseguiti dei lavori che ammontano per esempio a 17 mila euro complessivi, la plusvalenza da tassare è di 10 mila euro. Quindi dall’importo di 27 mila euro, sono deducibili ulteriori 17 mila euro.

Quali plusvalenze non vengono tassate?

Non tutte le plusvalenze nelle compravendita immobiliari sono tassate. Esistono dei casi precisi che rappresentano la maggioranza delle operazioni di compravendita, in cui non si applica la tassazione:

  • quando l’immobile è stato acquistato o costruito da più di 5 anni;
  • quando l’immobile è stato ereditato;
  • quando l’immobile è l’abitazione principale, utilizzata per la maggior parte dal proprietario, nel tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. In questa casistica rientrano i familiari come il coniuge anche separato, i figli, o i genitori anche adottivi, o i fratelli e le sorelle anche unilaterali, i nonni, i nipoti dei nonni, i generi, le nuore, e i suoceri.

Classe catastale e tempo di possesso

I fattori che assumono importanza al fine dell’applicazione della tassazione sulla plusvalenza

Nel caso di abitazione principale il calcolo del fattore tempo è determinante. Si deve calcolare il periodo di possesso e stabilire se l’utilizzo come abitazione principale si è protratto per almeno la metà del tempo più un giorno.

Inoltre, la classe catastale deve essere ricompresa tra le classi A1 fino alla A9, per la maggior parte del periodo di possesso.

Nel caso di immobile che deriva da una donazione il calcolo dei 5 anni ha inizio non dalla data della donazione, ma dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile donato.

Due opzioni di tassazione della plusvalenza

Tassazione della plusvalenza con regime IRPEF ordinario o secca al 26%

Per la tassazione della plusvalenza nelle compravendite immobiliari è possibile utilizzare due metodi alternativi tra loro, che possono essere più o meno convenienti a seconda della situazione reddituale personale. Infatti, è possibile utilizzare:

  • la tassazione ordinaria, cioè le aliquote Irpef;
  • la tassazione “secca” sostitutiva pari al 26%.

Nel caso in cui l’immobile venduto sia di proprietà di più persone, ognuno potrà scegliere di pagare l’imposta che risulta meno onerosa in base alla propria situazione soggettiva.

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Tassazione plusvalenze: ordinaria o secca al 26%?

La tassazione sostituiva è certa nel suo importo, basta applicare il 26% alla plusvalenza da tassare, l’utilizzo della tassazione ordinaria, invece, merita una valutazione più attenta. Infatti, poiché le aliquote Irpef variano da un minimo del 23% a un massimo del 43%, la percentuale di tassazione finale dipende dalla presenza di eventuali altri redditi.

Ad esempio, se un soggetto che possiede redditi da lavoro per 50 mila euro realizza una plusvalenza di 10 mila euro, l’aliquota che gli verrebbe applicata con la tassazione ordinaria è del 43%, mentre con l’imposta sostitutiva pagherebbe solo il 26%. Di fatto il risparmio con l’imposta sostitutiva sarebbe di 1.700 euro.

Allo stesso modo, se il soggetto guadagna 20 mila euro, l’aliquota Irpef ordinaria che verrebbe applicata è del 23% (dal 2024), quindi risulterebbe più conveniente rispetto alla sostitutiva del 26%, con un risparmio di 300 euro di imposte.

Scelta del pagamento della tassa sulla plusvalenza immobiliare

La tassazione secca al 26% è pagata dal notaio, mentre la tassazione ordinaria può essere spalmata nei 10 anni

I metodi di pagamento della tassazione della plusvalenza nella compravendita immobiliare sono due. A seconda del regime di tassazione scelto è possibile utilizzare due metodi differenti di pagamento.

Quando si opta per la tassazione Irpef ordinaria, bisogna seguire lo schema della dichiarazione dei redditi. In questo caso, infatti, l’importo della plusvalenza viene indicato nella dichiarazione dei redditi annuale, tra i redditi diversi, ed è quindi tassato con le stesse modalità previste per i redditi da lavoro o da pensione e può esser rateizzato nei 10 anni.

Nel caso in cui si opti per la tassazione sostitutiva del 26% il pagamento è effettuato in sede di rogito notarile. Il notaio è il sostituto d’imposta e versa le imposte per conto del contribuente.

Come si comporta il notaio a cui è stato chiesto di fare da sostituto

Il notaio deve versare l’imposta sostitutiva entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla stipula dell’atto.

Il notaio, cui è stato richiesto di applicare l’imposta sostitutiva, ne calcola l’importo e provvede al versamento, ricevendo la somma dal venditore. Inoltre, è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni.

Per consentire l’adempimento l’Agenzia delle Entrate ha predisposto un modello, che deve essere compilato in relazione a un solo cedente e a un solo immobile.

Se nell’atto di cessione intervengono più venditori e/o vengono trasferiti più immobili, per ciascun cedente che richiede l’applicazione della tassazione sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili per i quali è richiesto questo tipo di tassazione.

Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate, esclusivamente per via telematica, insieme al contratto di compravendita trasmesso per la registrazione dell’atto, secondo le istruzioni dell’Agenzia (le specifiche tecniche sono allegate al provvedimento del 6 dicembre 2006 – pdf).

Quando la disposizione sostitutiva al 26% non è applicabile

La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:

  • nell’esercizio di arti o professioni;
  • nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice;
  • in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Plusvalenze nella compravendite immobiliari con il superbonus

La manovra di bilancio del 2024 ha previsto un inasprimento della tassazione della plusvalenza qualora l’immobile venduto sia stato ristrutturato utilizzando il superbonus e il credito ceduto. La manovra prevede due interventi che determinano l’aumento delle imposte sulla plusvalenza in caso di vendita di immobile:

  1. allargamento a 10 anni del periodo di riferimento per il calcolo della plusvalenza;
  2. metodi diversi di conteggio delle spese di ristrutturazione ai fini del calcolo della plusvalenza.

In ogni caso però è possibile scegliere alternativamente tra la tassazione ordinaria e quella sostitutiva al 26%. Tutti gli altri tipi di ristrutturazione, dal bonus casa, all’eco bonus o al bonus facciate vengono conteggiati come oneri accessori e ricadono nella tassazione della plusvalenza.

La plusvalenza per immobili soggetti a superbonus 110 si valuta fino a 10 anni

La nuova norma prevede che per chi vende un immobile che è stato ristrutturato utilizzando il superbonus, la tassazione della plusvalenza è calcolata sui 10 anni precedenti. 

Di fatto si amplia l’orizzonte temporale durante il quale è possibile tassare la plusvalenza, mantenendo però le stesse cause di esenzione previste dalla normativa (immobili che derivano da una successione, destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del tempo).

Calcolo della plusvalenza nella compravendita immobiliare di immobili oggetto di superbonus 110

In tutti i casi in cui l’immobile è stato ristrutturato con il superbonus al 110% e si è optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, le spese di ristrutturazione, ai fini del calcolo della plusvalenza vengono considerate nel seguente modo:

  • per gli interventi realizzati tra i 5 e i 10 anni precedenti la vendita dell’immobile è considerato solo il 50% del valore della ristrutturazione. Il prezzo di costruzione o di acquisto però deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;
  • per gli interventi realizzati entro i 5 anni precedenti la vendita non si considera il valore della ristrutturazione.

In pratica, se un immobile, che non rientra nelle cause di esclusione, è stato ristrutturato con il 110% utilizzando la cessione del credito o lo sconto in fattura, viene venduto entro i 10 anni, aumenta la base imponibile su cui calcolare le imposte. 

Infatti, si presume che la ristrutturazione abbia fatto aumentare notevolmente il valore dell’immobile che quindi si differenzi notevolmente dal costo sostenuto per l’acquisto dello stesso e, non potendo considerare come onere accessorio le spese di ristrutturazione, la plusvalenza che ne deriva è più alta.

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Esempi del calcolo della plusvalenza nel caso di vendita immobile oggetto del superbonus e altri bonus con cessione del credito o senza

Calcolo con cessione del credito superbonus

Per esempio un immobile acquistato a 200 mila euro nel 2018, poi ristrutturato nel 2021 con il superbonus al 110%, utilizzando la cessione del credito per un valore dell’intervento di 100 mila euro: se viene rivenduto 6 anni dopo, nel 2024 a 300 mila euro, la plusvalenza è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita (€ 300.000) e il prezzo di acquisto maggiorato del 50% delle spese sostenute (€ 200.000 + € 50.000). Quindi il prezzo di acquisto subisce un aumento del 50% calcolato sui costi della ristrutturazione: € 100.000 di ristrutturazione diviso 2 = € 50.000. Di conseguenza le imposte sono calcolate sull’importo di 50 mila euro: ( € 300.000 – € 250.000 = € 50.000).

Calcolo senza cessione del credito del superbonus

Viceversa, se il superbonus è rimasto in capo al proprietario, senza cessione del credito, la plusvalenza non è conteggiata. Perché la differenza tra il prezzo di acquisto, maggiorato del valore della ristrutturazione e il prezzo di vendita non produce plusvalenza.

Calcolo della tassa sulla plusvalenza per altri tipi di bonus

Nel caso di ristrutturazione con altri tipi di bonus, ma non con il superbonus, questa non produce alcuna plusvalenza da tassare, perché sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto.

Domande e risposte di sintesi

Cos’è una plusvalenza immobiliare?

E’ la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un’immobile

A quanto ammonta la tassazione di una plusvalenza?

Al 26% oppure in base al proprio regime IRPEF

Come si paga la tassazione di una plusvalenza immobiliare?

Se si opta per la percentuale secca al 26%, direttamente al notaio che fa da sostituto di imposta. Se si opta per il regime IRPEF ordinario, direttamente in dichiarazione dei redditi con possibilità di rateizzazione fino a 10 anni

In fase di compravendita si deve sempre pagare la tassa sulla plusvalenza?

Non sempre. Si paga se si vende nei primi 5 anni dall’acquisto dell’immobile, oppure nei 10 anni se l’immobile è stato oggetto di superbonus 110%

Nel calcolo della plusvalenza si possono dedure dei costi?

Si. I costi deducibili sono le spese e le tasse di acquisto, di ristrutturazione, di intermediazione immobiliare

Come si calcola la tassa sulla plusvalenza in caso di vendita di un immobile oggetto di superbonus 110%

Si sottrae dal prezzo di vendita, il prezzo di acquisto. Prima di sottrarre il prezzo di acquisto, bisogna aggiungere la metà dei costi per il superbonus 110% solo nel caso di cessione del credito

E’ importante per il calcolo della tassazione sulla plusvalenza la cessione o meno del credito?

Se gli interventi edilizi sono stati effettuati con il superbonus 110, il calcolo della tassa sulla plusvalenza vale solo in caso di cessione del credito. Se non è stato ceduto il credito e per tutti gli altri interventi con altri bonus, le spese si deducono

Chi è esente dal pagamento della tassazione agevolata al 26% sulla plusvalenza immobiliare?

La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite: nell’esercizio di arti o professioni;
nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice; in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

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